リバースモゲージの種類と金利

リバースモゲージの中で、最も歴史が古くてポピュラーなプログラムが、1988年に当時の大統領、ロナルド・レーガンが法制化した、HECM（Home Equity Conversion Mortgage）です。最近になってHECMの上限金額が大きく引き上げられ、新規の住宅購入にも利用できるようになり、また、コーオプ住宅にも利用可能になるなど、さまざまな進歩がありました。

リバースモゲージ（HECM）の金利は、毎週火曜日に、連邦準備銀行が発表する金利に基づいて変更されます。

金利によってどのような影響が出るか？

• 金利が低いほど、借り手が受け取る金額は多くなる
  
• 長期に渡るインデックスの動向次第で、リバースモゲージの残高に何千ドルもの違いが出る。ひいては、最終的に相続人が受け取るエクィティの金額も大きく違ってくる。

固定金利と変動金利、どちらを選ぶか？

高齢者が変動金利を利用するのは、まるで水と油のようにそぐわないことに思えます。しかし、ことリバースモゲージに関する限り、変動金利を検討してみる価値があります。

その理由は、まず、普通の住宅ローンのように、毎月返済をするわけではないので、金利の高騰が生活に影響を与えるわけではなりません。

また、現在のHECM（Home Equity Conversion Mortgage)の金利は、史上最低ともいえるマージンで計算されており、必ずしも固定金利のほうが変動金利より有利とは言えません。

さらに、固定金利のリバースモゲージの場合、一括払いの受け取りをしなければならず、他の選択肢がありません。ということは、リバースモゲージを借りた第一日目から、その全額に対して金利が加算され始めます。変動金利のリバースモゲージの場合、クレジットライン、マンスリーペイメント、またはその組み合わせという選択しがあるので、金利は、実際に借り手が受け取った分にしか加算されません。

トレジャリー・インデックス（CMT)

多くのリバースモゲージの金利が、CMTに連動しています。このインデックスは、１年満期の米国国債の平均利回りです。この利回りは、毎日の利回り変動に基づいて、トレジャリーが算出するものです。利回りの変動は、オーバー・ザ・カウンターで取引される金額の変動を示すものです。

CMTの過去の動き

LIBOR（ライボー）インデックス

LIBORは、London Inter-Bank Offered Rateの略で、ロンドンの銀行間でのローン金利に基づく指標です。多くのリバースモゲージが、LIBORに連動して金利を決めています。

２００７年１０月に、FHA（Federai Housing Administration）は、１年のLIBORに連動した変動金利のリバースモゲージも保障するという決定をしました。同時に、HUDは、1ヶ月のLIBORが、HECMに利用されることを許可しました。下記は、LIBORの過去１０年間の変動を示す図表です。

トレジャリー／LIBOR／固定金利の比較

下記の表は、１９９０年１月から２００８年１２月の、金利の比較表です

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